香港新浪網 MySinaBlog
« 上一篇 |

對用家而言,租樓好定買樓好的爭論,可謂萬年不休亦不止。

租樓是住屋需要,產生的是支出。買樓是大額投資。如果買樓自住便是滿足住屋需要同時作出大額投資。因此,兩者是不能作比較,也同時很容易拿來比較!

阿甲租樓,阿丙買樓住。兩者既position,在支出方面係一樣的!不要以為買樓一方會比較著數。(要看阿甲是否有相同資金而是否讓資金閒置)

Picture

假設阿甲和阿丙手上的現金和月入一樣,連家庭成員也一樣。現在他們有住屋需求,同時走去租用同一屋苑的單位。

阿甲租了一座8樓B室,月租一萬蚊。阿丙租了三座8樓B室,月租一萬蚊。兩者面積相同。

阿丙朋友對他說,「買樓會抵d,不要幫人供樓。」(這個是歪理!)

阿丙用330萬買下了自己租用的單位,對阿甲說,「你真蠢,幫人家供樓!」

阿甲笑而不語。他早以330萬買下了二座10樓B室,租予他人,收租一萬二千蚊。

阿甲所收租金足以交租,阿丙雖然不用替人供樓,事實上他只是自己的租客,自己交租給自己,替自己供樓。阿甲有租收,阿丙無租收。重點是,如果你地手上有大量資金,而選擇租樓的話,最正路便是租便宜的單位,做精明的投資。至於買樓自住也沒有對與不對的。

大家只要細心想想,便明白租樓或買樓單單站在支出上是不能做比較,但站在結合滿足住屋需要和投資需要上,是沒有分別。

租樓要看業主好唔好人,裝修掂唔掂,包咩電器設施,最重要還是能力,無乜能力自然要租細d遠d,自然平d,不用別人教路。買樓也是一樣,視乎能力而選擇。因此,正在煩惱租樓好定買樓好的朋友,不如先審視自己的能力吧。你的能力決定了你的選擇,至於租咩樓,買咩樓,幾時買等問題,答案自然會走出來。

至於阿甲與阿丙,樓價升跌對雙方的影響是一樣。而租金支出呢?阿甲看似要交租,阿丙是零租金支出。不要忘記,阿甲可以搬去租金較低的單位(例如區內二三線屋苑),最後便會產生租金收入。人家用幾百萬買物業,你地住入去,不用交租嗎?業主是付出了代價的,交租是絕對公平,並沒有蝕底。說到尾,租樓或買樓的問題上,不是選擇的難題,而是一個理財問題!努力工作,好好儲蓄,趁低吸納,才是王道。至於租樓,租大租細,住響邊區又是另一考慮了。說到尾,只要你有住屋需要(不是置業需要),無論租樓或買樓,也避不開租客的身份,只是後者將租金交予作為投資者的自己(作為投資者,不是收取自己的租金也會收取其他人的租金,但要再搵地方自己住)。所以話不要以為買了樓,以後便不用交租,事實上業主仍然是租客的身份!每月仍然在交租!只是,業主是雙重身份,是自己的租客,自己交租給自己,只作投資不作自住的業主相對來說,便有租金收入。不過,做自住業主有利也有弊,利者是單位長期租出不會有丟空期,弊者是買入時是否相對較貴。

買樓是個重要決定,相信大部分小市民,有些人終生也是租客,有些人只買一次樓自住多年,有些人會換樓或買多間做投資,也很少多於三次。

租樓vs買樓 沒有誰優誰劣,平租vs貴租,或者 平買vs貴買 才是行動前要認真考慮。

大部分地產代理(經紀),有些事情是儘量不提醒準租客的:

1) 他們會傾向叫你買樓,表面理由是「抵d」,不要幫人供樓,真正原因是買賣佣金遠高於租務交易。再者,供樓是因為利用了槓桿,借了銀行錢自然要還錢。供樓產生的現金外流和租金產生的支出是不同性質,因為有人買樓是一次過支付的。

2) 買了樓就真的不用交租?他們隱瞞了,業主自住是放棄了同等金額的租金收入!

3) 買樓是有跌價風險,經紀只會說有買貴無買錯。遇上要夾錢維修,或者不良鄰居,係好平常,忍受不了便要售樓(換樓),一買一賣,再買等等是有使費的!

4) 不做租客便不用幫人供樓?自己做業主係一樣要供!而且還有一大筆裝修費及雜費等緊你。經紀又會話,最後物業是屬於你的。大佬,租客無出過錢就一定不會擁有物業,你買了樓,付出幾百萬樓價及銀行利息,就一定係交換層樓回來,你是否傻的?

以會計既方法表達:

a) 租客要付每月租金,換取居住權。沒其他付出。

b) 買樓+自住,計算上也要付每月租金,自己收取,因為放棄了出租可收入息,兩者抵銷,樓宇投資回報=0。付出樓價,得到物業。

一個相當接近的例子便是新鴻基將大商場的大鋪租予一田。發展商不去收其他人的租金,便是付出了機會成本。但他們卻認為一田在自己商場經營,能獲得較好經濟效益。

租樓或買樓,在居住意義上是無分別。但如果買得起樓,那是一個好投資。

買樓仲有斷供既危機就不用講,很多不自量力既人借九成但還唔起,最終也是做回租客。