真係要多謝網友 R 兄的留言，次按原來係咁…
經修改
美國次貸危機 房產風光5年重重摔下
在美國，貸款是非常普遍的現像，從房子到汽車，從信用卡到電話賬單，貸款無處不在。這些收入並不穩定甚至根本沒有收入的人，他們怎麼買房呢？因為信用等級達不到標準，他們就被定義為次級貸款者。
~ 首期也付不起？就不用付首期
~ 擔心利息太高？頭兩年會提供3%的優惠利率
~ 每個月還是付不起？沒關係，頭24個月只需要支付利息
~ 擔心兩年後還是還不起？
…房子比兩年前漲了多少，到時候轉手賣給別人啊，不僅白住兩年，還可能賺一筆呢！
各貸款公司短短幾個月就取得了驚人的業績，可是錢都貸出去了，能不能收回來呢？要找個合伙人分擔風險才行。於是找到美國經濟界的帶頭大哥 - 投行。
…重新包裝一下，就弄出了新產品 CDO，通過發行和銷售這個 CDO債券，讓債券的持有人來分擔房屋貸款的風險就行。
光是這樣賣，風險太高還是沒人買啊。假設原來的債券風險等級是6，屬於中等偏高。於是投行把它分成高級和普通 CDO兩個部分，發生債務危機時，高級 CDO享有優先賠付的權利。這樣兩部分的風險等級分別變成了4 和 8，總風險不變，但是前者就屬於中低風險債券了，憑投行三寸不爛“金”舌，當然賣了個滿堂紅！可是剩下的風險等級8的高風險債券怎麼辦呢？
於是投行找到了對沖基金，對沖基金再找利率最低的銀行借來的錢，大舉買入這部分普通 CDO債券。2006年以前，日本央行貸款利率僅為1.5%；普通 CDO的利率可能達到12%，所以光靠利息差，對沖基金就賺得盆滿缽滿了。
奇妙的事情發生了，2001年末，美國的房地產價格一路飆升，短短幾年就翻了一倍多。結果是從貸款買房的人，到貸款公司，到各大投行，到各個銀行，到對沖基金人人都賺錢，但是投行卻不太高興了！當初是覺得普通 CDO風險太高，才扔給對沖基金的，沒想到這幫家伙比自己賺的還多，於是投行也開始買入對沖基金，打算分一杯羹了。
基金又把手裡的 CDO債券抵押給銀行，換得10倍的貸款，然後繼續追著投行買普通 CDO。嘿，當初可是簽了協議，這些CDO都歸我們的！投行心裡那個不爽啊，除了繼續悶聲買對沖基金之外，他們又想出了一個新產品，叫做 CDS （Credit Default Swap，信用違約掉期）
華爾街就是這些天才產品的溫床。不是都覺得原來的CDO風險高嗎？那我投保好了，每年從 CDO裡面拿出一部分錢作為保險金，白送給保險公司，但是將來出了風險，大家一起承擔。
保險公司想，不錯啊，眼下CDO這麼賺錢，1分錢都不用出就分利潤，這不是每年白送錢給我們嗎？干了！
對沖基金想，不錯啊，已經賺了幾年了，以後風險雖然越來越大，光是分一部分利潤出去，就有保險公司承擔一半風險！干了！
於是再次皆大歡喜，CDS也賣火了！但是事情到這裡還沒有結束。因為聰明的華爾街人又想出了基於 CDS的創新產品！我們假設 CDS已經為我們帶來了50億元的收益，現在新發行一個“新浪”基金，這個基金是專門投資買入 CDS的，顯然這個建立在之前一系列產品之上的基金的風險是很高的，但是發行商把之前已經賺取的50億元投入作為保證金，如果這個基金發生虧損，那麼先用這50億元墊付，只有這50億元虧完了，投資者的本金才會開始虧損，而在這之前基金是可以提前贖回的，首發規模500億元。天哪，哪裡還有比這個還爽的基金嗎？1元面值買入的基金，虧到0.90元都不會虧自己的錢，賺了卻每分錢都是自己的！評級機構看到這個天才設想，簡直是毫不猶豫：給予AAA評級！
結果這個“新浪”基金可賣瘋了，各種養老基金、教育基金、理財產品，甚至乎其他國家的銀行也紛紛買入。雖然首發規模是原定的500億元，可是後續發行了多少億，簡直已經無法估算了，但是保證金50億元卻沒有增加。如果現有規模達5,000億元，那保證金就只能保證在基金淨值不低於0.99元時，投資者不會虧錢了。
當時間走到了2006年年底，風光了整整5年的美國房地產終於從頂峰重重摔了下來，這條食物鏈也終於開始斷裂。因為房價下跌，加上優惠貸款利率的時限亦到了，先是普通民眾無法償還貸款，然後到貸款公司倒閉，對沖基金大幅虧損，繼而連累保險公司和貸款的銀行，花旗、摩根相繼發布巨額虧損報告，同時投資對沖基金的各大投行也紛紛虧損，然後股市被拖累大跌，民眾普遍虧錢，無法償還房貸的民眾繼續增多…
最終，美國次貸危機爆發。
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